WG-Recht

Typische Probleme der Studenten/innen im Mietrecht

von Moniza Ahmad, Studentin Wirtschaftsrecht

I. Was ist eine WG und wie kann diese ausgestaltet sein?

Für den Begriff der „Wohngemeinschaft“ (WG) gibt es weder in der Rechts- noch in der Umgangssprache eine einheitliche Bedeutung. In der Regel ist die WG ein lockerer Zusammenschluss von mehreren Personen, die eine Wohnung oder ein Haus gemeinsam bewohnen. Für ein solches Konzept gibt es zwei Gestaltungsmöglichkeit:

1. Alle Mitglieder der WG sind Partei des Mietvertrages

In der Praxis ist dies das wohl häufigste Modell. Im Innenverhältnis verbinden sich die Mitglieder meist durch einen Gesellschaftsvertrag der sog. BGB-Gesellschaft. Zweck der Gesellschaft ist die Beschaffung und Unterhaltung einer Unterkunft. Soll ein Mitglied aus dem Mietvertrag ausscheiden und ein anderes Mitglied dafür in den Mietvertrag eintreten, so muss dies in Form eines Mieterwechsels geschehen. Die Mieter haben keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter, dass dieser einen Mieter entlässt und an dessen Stelle mit einem anderen Mieter einen Vertrag abschließt. Allerdings hat der Vermieter einen solchen Mieterwechsel hinzunehmen. Der Vermieter hat allerdings das Recht, den Mieterwechsel vertraglich auszuschließen, wenn er den Austritt ursprünglicher und den Eintritt neuer Vertragspartner ausschließen will. Da der Austausch der WG-Mitglieder jedoch überwiegend im Interesse der Mieter liegt, ist es sachgerecht, diesen auch die Sorge für eine entsprechende Vertragsgestaltung aufzuerlegen. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt den Mietern immer noch der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. In dieser Konstellation würden die ausscheidenden Mitglieder der WG weiterhin Mieter bleiben sowie für den Mietzins und die Erfüllung weiterer Nebenpflichten haften.

Wollen alle Mitglieder der WG das Mietverhältnis beenden, muss eine Kündigung an den Vermieter gerichtet, von allen ausgesprochen werden. Genauso muss eine Kündigung seitens des Vermieters gegenüber allen Mitgliedern der WG erklärt werden.

2. Nur ein Mitglied der WG ist Partei des Mietvertrages

In dieser Konstellation wird mit dem Mieter vereinbart, dass er das Recht haben soll, weitere Mitglieder in die Räume aufzunehmen. Zwischen den Bewohnern besteht dann ein Innenverhältnis, dass ebenfalls als eine BGB-Gemeinschaft zu bewerten ist, sofern fast alle Räume gemeinsam genutzt werden oder aber als Untermiete, falls den Mietern einzelne Räume zur ausschließlichen Benutzung vermietet werden. Des Weiteren hängt es von der Ausgestaltung des Hauptmietvertrages ab, wie viele Untermieter bzw. Gesellschafter der Hauptmieter in die Wohnung aufnehmen darf. Ist dem Hauptmieter eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung oder zur Aufnahme beliebiger Gesellschafter erteilt worden, so ist eine spätere Mitwirkung des Hauptvermieters bei einem Bewohnerwechsel weder möglich noch nötig. Bei einer personengebundenen Erlaubnis kann der Hauptmieter die bestehenden Untermietverhältnisse ohne Mitwirkung des Hauptvermieters wohl beenden, jedoch ist die Aufnahme neuer Untermieter bzw. Gesellschafter von einer Erlaubnis abhängig, auf deren Erteilung der Hauptmieter allerdings in der Regel einen Anspruch haben wird. Für die Mieter besteht hier allerdings der Nachteil, dass sie im Rahmen der Nutzungsmöglichkeiten vollständig vom Bestand des Hauptmietvertrages abhängig sind. Zudem müssen sie es sich als Untermieter vollständig zurechnen lassen, wenn der Hauptmieter seine Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht erfüllt, obwohl ihnen selbst ein vertragsgemäßes Verhalten zugerechnet werden kann. Dem Hauptmieter kommt gegenüber den Untermietern eine treuhänderische Funktion zu.

II. Grundlagen des WG Rechts

Wohnraummietverhältnisse mit einer WG bzw. ihren Mitglieder werfen besondere rechtliche Fragen auf. Diese betreffen unter anderem die Haftung der WG-Mitglieder für mietvertragliche Verbindlichkeiten sowie den Wechsel der Mieter innerhalb einer WG.

1. Haftung der WG-Mitglieder für die während ihrer Mitgliedschaft begründeten und fällig gewordenen Mietverbindlichkeiten

Hier ist zwischen den mietvertraglichen Primärverbindlichkeiten, die allein durch die Begründung des Mietverhältnisses entstehen und den mietvertraglichen Sekundärverbindlichkeiten, die in der Regel durch schuldhafte Verletzung von Pflichten aus dem Mietverhältnis entstehen, zu unterscheiden.

a) Haftung für mietvertragliche Primärverbindlichkeiten

Haben sich die WG-Mitglieder gemeinschaftlich als Mehrheit von Mietern durch den Mietvertrag verpflichtet, so haften sie im Zweifel gesamtschuldnerisch nach §§ 421 ff. BGB für die Primärverbindlichkeiten. Dies gilt insbesondere für de vereinbarte Miete im Sinne von § 535 Abs. 2 BGB. Ist die WG dagegen als GbR mit Außenwirkung, d.h. als Einheit gegenüber dem Vermieter Vertragspartnerin des Mietvertrags geworden, so haftet diese zunächst mit ihrem Gesellschaftsvermögen für die Primärverbindlichkeiten. Daneben haften auch die Mitglieder der WG persönlich und unbeschränkt. Eine diesbezügliche Beschränkung der Haftung können die WG-Mitglieder nicht einseitig durch Vereinbarung untereinander gegenüber dem Vermieter vereinbaren. Hieraus ergibt sich, dass der Vermieter für Primärverbindlichkeiten unabhängig von der Einordnung der WG als Innen- oder Außen-GbR, jedes WG-Mitglied unmittelbar auf die gesamten Mietforderungen in Anspruch nehmen kann.

In dieser Konstellation haften die WG-Mitglieder somit jeweils persönlich und unbeschränkt für die Miete, entweder aufgrund gemeinschaftlicher mitverpflichtjung gemäß §§ 427,421 ff. BGB oder kraft Gesetzes analog § 128 HGB für die fremde Verbindlichkeit der WG.

b) Haftung für mietvertragliche Sekundärverbindlichkeiten

Der Haftungsumfang hinsichtlich der Sekundärverbindlichkeiten weist erhebliche Unterschiede gegenüber den Primärverbindlichkeiten auf.

Haben sich die WG-Mitglieder gemeinschaftlich als Mehrheit von Mietern verpflichtet, so ist § 425 BGB zu berücksichtigen. Gemäß § 425 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB wirkt das Verschulden bzw. das schuldhafte Verletzen einer Pflicht aus dem Mietvertrag nur für und gegen den Gesamtschuldner d.h. nur gegen das schuldhaft handelnde WG-Mitglied.

Die Haftung der übrigen WG-Mitglieder für eine schuldhafte Pflichtverletzung durch ein anderes WG-Mitglied bedarf somit stets einer besonderen Begründung.

Keine Probleme bereitet dagegen die Begründung der gesamtschuldnerischen Haftung der WG-Mitglieder für eine schuldhafte Pflichtverletzung durch ein anderes WG-Mitglied, wenn die WG „als solche” Vertragspartnerin geworden ist. Die schuldhafte Verletzung einer vertraglichen Pflicht durch einen Gesellschafter wird der Gesellschaft entweder über § 278 BGB oder analog § 31 BGB zugerechnet.

Sind die WG-Mitglieder also gemeinschaftlich Vertragspartner des Mietvertrags geworden, so haftet für die schuldhafte Pflichtverletzung durch nur eine Vertragspartei gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 425 BGB zunächst nur diese Partei persönlich. Ob nun auch die anderen WG-Mitglieder für den Schaden persönlich haften, hängt davon ab, ob die Vertragspartei bezüglich der verletzten Pflicht als Erfüllungsgehilfe gemäß  § 278 BGB der übrigen Mitmieter angesehen werden kann, oder ob dem Vertrag eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung der gesamtschuldnerischen Haftung auch für Sekundärverbindlichkeiten entnommen werden kann. Ist dagegen die WG als solche Vertragspartner geworden, so wird die mietvertragliche Sekundärverletzung der WG zugerechnet.

2. Haftung des ausscheidenden und des neu eintretenden Mitglieds

Die richtige Einordnung der Vertragspartner ist insbesondere im Zusammenhang mit dem Mitgliederwechsel und der daraus folgenden Haftung des aus- bzw. eintretenden Mitglieds der WG von Bedeutung. Gerade in einer WG kommt es zu ständigem Wechsel der WG-Bewohner. Insofern stellt sich immer wieder die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Wechsel der Bewohner vollzogen wird und wie die daraus resultierende Haftung des aus- bzw. eintretenden Mitglieds zu behandeln ist.

a) Die WG als Innen- bzw. unselbstständige Außen-GbR

Hier sind die einzelnen WG-Mitglieder gemeinschaftlich Mietvertragspartei geworden, die WG ist also eine bloße Innen-GbR bzw. eine unselbstständige Außen-GbR. Der Mietvertrag ist dennoch mit den einzelnen WG-Mitgliedern zustande gekommen.

aa) Die rechtliche Konstruktion des Mitgliederwechsels

Sind die WG-Mitglieder als Mehrheit von Mietern Vertragspartner geworden, handelt es sich bei einem Aus- oder Eintritt jeweils um inhaltliche Änderungen des Mietvertrags, da stets auf Mieterseite die Partei des Mietvertrags betroffen ist.Entsprechendes gilt, wenn Aus- und Eintritt einheitlich durch einen Mitgliederwechsel vollzogen werden sollen. Der Mieterwechsel erfolgt dann im Wege der Vertragsübernahme. Damit der Mitgliederwechsel wirksam ist, ist die Mitwirkung aller Vertragsparteien erforderlich sowie die Zustimmung des Vermieters. Die Erteilung der Zustimmung liegt grundsätzlich im Ermessen des Vermieters, sie kann allerdings auch schon im Mietvertrag geregelt sein. Zu berücksichtigen ist, dass dem Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags mit einer studentischen WG bekannt ist, dass diese auf einen Mitgliederwechsel angelegt ist. Demnach kann bei Fehlen einer ausdrücklichen Zustimmung im Mietvertrag zum Mitgliederwechsel bei einer studentischen WG von einer konkludent erteilten Zustimmung zu einem Nachfolger ausgegangen werden, sofern dieser dem Vermieter zumutbar ist und die Gesamtzahl der Bewohner nicht überschritten wird. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung ohne sachlichen Grund, so haben die WG-Mitglieder gegen den Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu dem Mieterwechsel.

bb) Haftung des austretenden Mitglieds

Hier ist besonders die Befreiung der zukünftig fällig werdenden Mietverbindlichkeiten relevant. Durch den Auszug allein wird das WG-Mitglied nicht automatisch aus dem Mietverhältnis entlassen und frei von den daraus begründeten Zahlungsverpflichtungen. Ohne Zustimmung des Vermieters haftet das ausgeschiedene Mitglied für die während seiner Mitgliedschaft begründeten Verbindlichkeiten weiter.

Scheidet ein WG-Mitglied, das selbst Vertragspartei des Mietvertrags war, mit Zustimmung des Vermieters aus der WG aus, so wird es vollständig aus dem Mietverhältnis entlassen und damit auch frei von jeglicher Haftung aus fällig werdenden Mietverbindlichkeiten. Für die davor begründeten und fällig gewordenen Verbindlichkeiten haftet das ausscheidende WG-Mitglied dagegen weiterhin.

cc) Haftung eines eintretenden Mitglieds

Gemäß den allgemeinen Grundsätzen der Vertragsübernahme, müsste das neu eintretende Mitglied der WG auch für die vor seinem Eintritt begründeten und fällig gewordenen Mietverbindlichkeiten einstehen, da es vollständig in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt. Dieses entspricht jedoch nicht den Willen und Interesse des eintretenden WG-Mitglieds. Die Zustimmungserklärung des Vermieters ist demnach so auszulegen, dass mit Mieterwechsel zugleich vereinbart wird, dass das neu in den Mietvertrag eintretende Mitglied nicht für die vor seinem Eintritt begründeten Altschulden haftet.

b) Die WG als Außen-GbR

Ist die WG als solche Partei des Mietvertrags geworden stellt sich die Rechtsgrundlage bei einem Mieterwechsel grundlegend anders dar. Die Außen-GbR ist eine rechtsfähige Personengesellschaft, die als solche Partei eines Mietvertrags sein kann.

aa) Die rechtliche Konstruktion des Mitgliederwechsels

In dieser Konstellation wird der Inhalt des Mietvertrags nicht geändert, da die einzelnen Parteien des Mietvertrages nicht durch den Mieterwechsel betroffen sind. Partei des Mietvertrags bleibt die WG in Form der nach außen in Erscheinung tretenden GbR. Ein Gesellschafterwechsel berührt mithin nicht die Identität der Mietvertragspartei. Ein Mitgliederwechsel vollzieht sich bei einer WG, die als Außen-GbR Mietvertragspartei geworden ist, ausschließlich nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen, nicht durch Übernahme des Mietvertrags. Die Übertragung der Mitgliedschaft erfolgt nach §§ 398,413 BGB und setzt lediglich die Zustimmung aller WG-Mitglieder voraus. Da Mietvertragspartei stets die WG bleibt, wird das Außenverhältnis zum Vermieter nicht berührt. Will der Vermieter dennoch Einfluss auf die Zusammensetzung der WG behalten, so liegt es an ihm, sich die Zustimmung ausdrücklich im Mietvertrag vorzubehalten. In diesem Fall darf der Vermieter seine erforderliche Zustimmung jedoch nur dann verweigern, wenn hierfür ein sachlicher Grund in der Person des neuen WG-Mitglieds besteht.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass im Fall einer WG „als solcher” als Mietvertragspartei ein Mitgliederwechsel als rein gesellschaftsrechtlicher Vorgang nicht der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist lediglich insoweit zu machen, als die WG nicht beliebig durch Aufnahme neuer Mitglieder wachsen kann, etwa aus einer „3er-WG” eine „5er-WG” werden kann. Zwar ändert sich durch die Aufnahme neuer Mitglieder ebenfalls nicht die Mietvertragspartei. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum nicht die WG selbst wohnen kann, sondern nur ihre Mitglieder. Wird an eine WG also eine Wohnung mit drei Einzelzimmern vermietet, so wird damit konkludent als Inhalt des Mietvertrags vereinbart, dass die WG nicht mehr als drei Mitglieder haben darf. Darin liegt zugleich die konkludente Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts des Vermieters zu einem Eintritt weiterer WG-Mitglieder. Jedenfalls ist die WG damit gegenüber dem Vermieter verpflichtet, nicht mehr als z.B. drei Mitglieder aufzunehmen. Verstößt sie gegen diese Pflicht, so hat der Vermieter gegen die WG einen Anspruch darauf, dass diese ihre Mitgliederzahl auf drei reduziert. Eine Weigerung der WG kann für den Vermieter einen wichtigen Kündigungsgrund im Sinne des § 543 BGB darstellen, da dem Vermieter die Überbelegung des Wohnraums regelmäßig unzumutbar sein wird.

bb) Mitgliederwechsel ohne Zustimmungsvorbehalt des Vermieters

Die Haftung des aus- und des eintretenden WG-Mitglieds für die Mietverbindlichkeiten richtet sich nach der Haftungsverfassung der Außen-GbR.

(1) Nachhaftung des ausscheidenden WG-Mitglieds

Für die Nachhaftung des aus einer Außen-GbR ausscheidenden WG-Mitglieds bestimmt § 736 Abs.2 BGB, dass die für die Personenhandelsgesellschaften geltenden Regeln über die Begrenzung der Nachhaftung, also § 160 HGB, sinngemäß gelten sollen. Die Begrenzung der Nachhaftung führt für das ausgeschieden Mitglied zu einer erheblichen Nachhaftung für die Mietverbindlichkeiten, da diese schon vor seinem Austritt begründet wurden. Er haftet somit für die innerhalb von fünf Jahren nach seinem Ausscheiden fällig werdenden Mietverbindlichkeiten der WG.

(2) Haftung des eintretenden WG-Mitglieds

Hier hat der BGH den Haftungsumfang für Altverbindlichkeiten durch die analoge Anwendung des § 130 HGB auf die in eine Außen-GbR eintretenden Gesellschafter geklärt. Ebenso wie die Nachhaftung des Ausscheidenden Mitglieds gemäß § 736 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 160 BGB stellt die Regelung eine erhebliche Haftungsverschärfung gegenüber der Rechtslage, in der die einzelnen WG-Mitglieder selbst Mietvertragspartei sind, dar. Diese Regelung dient u.a. dem Gläubigerschutz, da die Personengesellschaft in der Regel über kein Haftkapital verfügt.

(3) Fazit: Mitgliederwechsel ohne Zustimmungsvorbehalt

Wird die WG Vertragspartei des Mietvertrags, greift das Haftungssystem der Außen-GbR im Sinne der §§ 128 ff HGB. Dies führt gegenüber der Variante, in der die WG-Mitglieder als Mehrheit von Mietern Vertragspartei werden, zu einer Haftungsverschärfung. Insbesondere gilt dies für die Haftung des aus einer WG ausscheidenden und des in eine WG eintretenden Mitglieds. Vor diesem Hintergrund entspricht es nicht den Interessen der WG-Mitglieder, dass nicht sie selbst gemeinschaftlich Parteien des Mietvertrags werden, sondern die WG Partei des Mietvertrags wird.

cc) Mitgliederwechsel bei Zustimmungsvorbehalt des Vermieters

Wird der Mitgliederwechsel von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht sieht die Rechtslage anders aus.

Hat sich der Vermieter die Zustimmung zu dem neuen WG-Mitglied vorbehalten, ist er nach Erteilung der Zustimmung wegen der Nachhaftung des Ausscheidenden und der Haftung des neu Eintretenden nicht schutzwürdig. Dem Vermieter ist bekannt, dass die WG-Mitglieder weder für die nach ihrem Ausscheiden fällig werdenden noch für die vor ihrem Eintritt fällig gewordenen Mietverbindlichkeiten haften wollen. Insofern kann der mietvertraglich vereinbarte Zustimmungsvorbehalt nur dahingehend ausgelegt werden, dass der Vermieter mit Erteilung der Zustimmung konkludent auf die Nachhaftung des aus der WG Ausscheidenden verzichtet.

Fazit: Mitgliederwechsel bei Zustimmungsvorbehalt

Ist also die WG Vertragspartei des Mietvertrags geworden und ein Mitgliederwechsel der WG mietvertraglich jedoch an die Zustimmung des Vermieters geknüpft, führt die Zustimmung des Vermieters zu dem Mitgliederwechsel dazu, dass das Haftungssystem des § 736 BGB i.V.m. § 160 HGB und des § 130 HGB analog nicht eingreift. Es haftet weder das ausgeschiedene WG-Mitglied für die nach seinem Ausscheiden fällig werdenden Mietverbindlichkeiten noch das eintretende WG-Mitglied für die vor seinem Eintritt fällig gewordenen Mietverbindlichkeiten, sofern sich der Vermieter diese Haftung bei Erteilung der Zustimmung nicht ausdrücklich vorbehalten hat.

Unser Tipp: Bei Problemen im Mietrecht wendet euch direkt an die Kanzlei Streifler & Kollegen aus Berlin!